Verkehrswertgutachten in Hamburg und Umgebung
Immobilienbewertung Sachverständigenbüro Schlüter
Notwendige Unterlagen für die Verkehrswertermittlung
Ein Verkehrsgutachten verspricht eine besonders hohe Genauigkeit. Es erfordert eine sehr ausführliche gutachterliche Bewertung und ist damit auch vor Gericht einsetzbar. Und es gibt Ihnen ein hohes Maß an Sicherheit, denn als Gutachter haften wir für die Richtigkeit der Feststellungen in dem Wertgutachten.
Überblick von Bewertungsanlässen
Verkehrsgutachten nach § 194 BauBG
Wann benötigt man oder Sie eine Verkehrswertermittlung und worin besteht der Unterschied z.B. zu einem Kurzgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten oder Marktwertgutachten nach § 194 BauGB ist immer dann ratsam oder empfehlenswert, wenn Sie ein belastbares und gerichtlich verwertbaresImmobiliengutachtenbenötigen.
Für ein Verkehrswertgutachten gelten die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung 2010 (ImmoWertV 2010) und die neue novellierten ImmoWertV 2021, die in der ersten Jahreshälfte in Kraft treten soll. Künftig sollen nur noch zwei gesetzliche Regelwerke gelten, die ImmoWertV 2021 und die ImmoWertA.
Das schriftliche Verkehrswertgutachten stellt die ausführlichste Variante der angebotenen Wertermittlungen dar.
Der Sachverständige erklärt und begründet alle Wertermittlungsansätze sowie Ergebnisse und überprüft die Ihm zur Verfügung gestellten Angaben auf Plausibilität. Ein Verkehrswertgutachten besitzt in der Regel einen Umfang von 50 bis 120 Seiten inklusive Anlagen.
Für Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird von Seiten des Sachverständigen Haftung für Vermögensschäden in Höhe der vertraglich vereinbarten Deckungssumme der Haftpflichtversicherung übernommen. Ein Verkehrswertgutachten liefert Ihnen eine gerichtlich belastbare Grundlage für Ihre Entscheidung. Die von mir erstellten Verkehrswertgutachten werden bei Gerichten, beim Finanzamt, Steuerberatern oder anderen Behörden anerkannt.
Notwendige Unterlagen für die Verkehrswertermittlung
Für die Verkehrswertermittlung werden diverse Unterlagen benötigt, die viele Eigentümer noch nie vorliegen hatten, nicht mehr finden oder nur in einer überholten Fassung besitzen. Diese müssen dann bei den zuständigen Behörden oder Stellen angefordert werden. Dabei helfen wir Ihnen sehr gern.
Benötigt werden im Einzelnen je nach Art der zu begutachtenden Immobilie:
- Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt (wichtig wegen Belastungen wie Grundschulden oder Nießbrauch, Wohnrecht)
- Aktueller Auszug aus der Flurkarte vom Katasteramt (hier erkennt man Größe und Grenzen des Grundstücks)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis vom Bauordnungsamt (hier erkennt man öffentlich-rechtliche Belastungen bzw. Verpflichtungen des jeweiligen Eigentümers)
- Grundriss
- Wohnflächenberechnung (möglichst nach den gesetzlichen Vorschriften)
- Nachweise über Modernisierungen und energetische Maßnahmen (Iso-Fenster, Heizanlage mit verbesserter Effizienz, Fassaden- und Dachdämmung)
- Energieausweis, wenn vorhanden
- Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, Wohngeldabrechnungen und Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre.
- Bei Erbbaurechten der Erbbaurechtsvertrag mit aktuellem Erbbaurechtszins.
- Bei vermieteten Objekten eine Aufstellung der jährlichen Netto-Mieteinnahmen, eventuell Kopien der Mietverträge (vor allem, wenn es sich nicht um Standardverträge handelt).
- Ein etwaiger Denkmalschutzbescheid.
Sie benötigen ein verlässliches und rechtssicheres Verkehrswertgutachten?
Meine durch entsprechende Zertifizierungen und ständige Fortbildungen belegte Kompetenz und mehr als 10 Jahre Erfahrung bei zahlreichen Projekten kommen Ihnen zugute: Den Marktwert Ihrer Immobilie ermittle ich professionell und für jeden Immobilientyp. Und da sowohl Privat- als auch insbesondere Gewerbekunden ein solches Verkehrswertgutachten häufig schnellstens benötigen, ist die Erstellung auch kurzfristig möglich.
Als Berufsbetreuer oder gerichtlich bestellter Betreuer benötigen Sie regelmäßig Sicherheit gegenüber den Angehörigen oder der Sozialbehörde, dass Sie das Immobilienvermögen nicht unter Wert veräußert haben. Ein qualifiziertes Immobiliengutachten nach § 194 BauGB hilft Ihnen einen marktgerechten Verkaufspreis zu erzielen und liefert Sicherheit bei Verhandlungen mit Kaufinteressen oder Immobilienmaklern.
Kostenloses Informationsgespräch
Wenn Sie ein Wertgutachten über Ihre Immobilie benötigen, kläre ich dessen für Ihre Absichten erforderlichen Umfang in einem kostenlosen Informationsgespräch mit Ihnen ab.
Betreuung und Pflegebedürftigkeit
Immer häufiger werden Menschen zu einem Pflegefall, wodurch hohe Pflegekosten und häufig auch erhebliche Kosten für die Unterbringung in einer Pflegeeinrichtung entstehen. Gerade in dem letzteren Fall kann das Sozialamt, wenn die Unterbringungskosten nicht durch eine Rente, anderes Einkommen oder weitere Vermögenswerte gedeckt werden können, den Verkauf der zuvor selbstgenutzten Immobilie verlangen.
Vor der Veräußerung verlangen die in Hamburg zuständigen Behörden ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen. Damit soll gesichert werden, dass die Immobilie nicht zum Nachteil des Pflegebedürftigen unter dem tatsächlichen Verkehrswert verkauft wird. Ein seriöses Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB schützt dabei auch Berufsbetreuer und gerichtlich bestellte Betreuer vor dem Vorwurf der Sozialbehörde oder von Verwandten, einen Verkauf unter Wert vorgenommen zu haben.
Ehescheidung mit Zugewinnausgleich
Zahlreiche Wertgutachten werden im Rahmen einer Scheidung in Auftrag gegeben, um den dort erforderlichen Zugewinnausgleich durchzuführen. Gerade auch auf dem Hamburger Immobilienmarkt haben die von Eheleuten während der Ehe angeschafften Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen eine Wertsteigerung erlebt. Diese ist - ohne einen wirksamen Ehevertrag oder andere zwischen den Eheleuten getroffene Vereinbarungen – zum Ende der Ehe auszugleichen.
In dem gesetzlich geregelten Verfahren wird für die Eheleute getrennt voneinander die Differenz von Anfangs- und Endvermögen ermittelt. Der Unterschied zwischen den beiden so ermittelten Werten wird halbiert und jeweils an den anderen Ehepartner ausgeglichen. Im Rahmen dieses Verfahrens kommt es entscheidend auf den Wert der Immobilie – berechnet auf einen Stichtag und inflationsbereinigt - an, da sie oft den größten Vermögenswert darstellt.
Verkauf und Ankauf
Für den Verkauf einer Immobilie kann es sinnvoll sein, ein Verkehrswertgutachten einzuholen. Ein solches macht die Kaufpreisverhandlungen transparenter und einfacher. Man vermeidet, eine Immobilie zu einem nicht marktgerechten Preis zu verkaufen oder zu kaufen.
Im Zusammenhang mit dem Verkauf oder Kauf einer Immobilie ist ein Immobiliengutachten auch geeignet, in einem künftigen
Schenkung oder Erbschaft
Das Finanzamt bewertet bei einem Eigentumserwerb aus diesen Gründen den Wert Ihrer Immobilie nur vom Schreibtisch aus. Dadurch bleiben etwaig vorhandene Baumängel und Schäden sowie vorhandene Besonderheiten wie z.B. Grunddienstbarkeiten oder Baulasten ohne wertmäßige Berücksichtigung. Um die Besteuerungsgrundlage zu ermitteln, setzt das Finanzamt für die Erbschafts- oder Schenkungssteuer den „gemeinen Wert“ auf der Grundlage des zum Bewertungsstichtag gültigen Immobilienmarktberichtes in Hamburg oder unter Heranziehung der Kaufpreise für vergleichbare Objekte fest.
Eine Objektbesichtigung gehört in den meisten Fällen nicht zu den Aufgaben des Finanzamtes, da dies aufgrund der großen Anzahl der Bewertungsfälle zu aufwendig wäre. Dem Steuerpflichtigen bleibt jedoch die Möglichkeit, bei einer Überschreitung der gesetzlichen Freibeträge und anfallender Erbschaftsteuer mit einem Sachverständigengutachten den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu führen und so Steuern zu sparen.
Ein Verkehrswertgutachten muss aber gewisse Prüfregularien und Standards erfüllen, um vom Finanzamt anerkannt zu werden. Letzteres überprüft das Immobiliengutachten auf seine Schlüssigkeit und seinen Inhalt. Stellt das Amt Fehler fest, so kann es das Gutachten ablehnen. Dessen qualifizierte Erstellung ist deshalb von entscheidender Bedeutung.
Profitieren Sie von meiner Erfahrung und besseren Detailkenntnissen in den wichtigsten Bewertungsverfahren, die ein Mitarbeiter aus der Finanzbehörde in vielen Fällen nicht besitzt.
Kaufpreisaufteilung
Bei vermieteten Immobilien als Kapitalanlage spielt nicht nur die Mietrendite eine entscheidende Rolle, sondern auch die Abschreibung (AFA) auf den Gebäudewert. Man unterscheidet hier zwischen Anschaffungs- und Herstellkosten einer vermieteten Immobilie auf das reine Gebäude, die einer Abnutzung oder Alterswertminderung unterliegen, und den Aufwendungen auf Grund und Boden, die nicht abgeschrieben werden dürfen. Aus diesem Grunde muss der Kaufpreis in Grund- und Boden- sowie Gebäudewert aufgeteilt werden.
Auch wer eine gebrauchte Immobilie erwirbt und dann vermietet, kann die Abschreibung (AFA) in Anspruch nehmen und seine Steuerlast senken. Bei Gebäuden, die vor dem 1.01.1925 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AFA ca. 2,5 % in einem Abschreibungszeitraum von 40 Jahren. Wohngebäude, die nach
dem 31.12.1924 errichtet worden sind, können nur mit 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Neben der linearen Abschreibung gibt es noch die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG, die nur in bestimmten Fällen anwendbar ist. Für detaillierte Fragen zur Abschreibung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Wird eine Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag beim Kauf nicht separat in Gebäudewertanteil und Grundstückswertanteil ausgewiesen oder die von Ihnen gewählte Aufteilung im Kaufvertrag ist für das Finanzamt nicht plausibel, ist das Problem schon da.
Das Finanzamt nimmt die Kaufpreisaufteilung nach dem Sachwertverfahren auf der Grundlage der NHK 2010 vor, obwohl es sich eigentlich hier um ein reines Ertragswertobjekt handelt.
Kostenloses Informationsgespräch
Wenn Sie ein Wertgutachten über Ihre Immobilie benötigen, kläre ich dessen für Ihre Absichten erforderlichen Umfang in einem kostenlosen Informationsgespräch mit Ihnen ab.
